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Fiche pratique

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

Vérifié le 25/01/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le loyer d'un logement (loué avec bail d'habitation ou bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Encadrement des loyers (zone tendue)
Commune dans une autre zone

Le loyer de certains logements doit respecter d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location (bail).

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, il est possible d'en augmenter le montant au renouvellement du bail (personne ne donne son préavis).

Pour cela, le logement doit respecter un critère de performance énergétique et le propriétaire doit effectuer une procédure spécifique.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

Lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
Lorsque des travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que logement respecte un critère de performance énergétique
Lorsqu'il est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique

Pour en savoir plus :

Loyer non révisé
Travaux
Ancien loyer sous-évalué

Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

À noter

le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).

En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le nouveau loyer peut être augmenté si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
- La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

À savoir

le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
- La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
À noter
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.
Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut contester en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (démarche recommandée).
En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire si les 2 conditions suivantes sont remplies :

Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

En cas d'échec, il doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.